내 가게가 법의 보호를 받는지 30초에 판정합니다 — 보증금 + 월세×100
상가임대차는 보증금과 월세를 하나로 환산한 금액이 지역 기준(서울 9억·부산 6억 9,000만·그 밖 3억 7,000만원) 이하일 때 법 전체가 적용됩니다. 기준을 넘어도 계약갱신요구권과 10년, 권리금 보호, 대항력은 남고, 5% 증액 상한과 확정일자 우선변제는 빠집니다. 어디까지 남는지 모르면 갱신 협상에서 그대로 밀립니다. 조문 그대로 정리했습니다.
목차
30초 판정 — 보증금 + 월세 × 100
상가임대차법은 모든 상가에 적용되지 않습니다. 보증금과 월세를 한 덩어리로 환산한 금액이 지역별 기준 이하일 때 법 전체가 적용됩니다. 환산 방식은 보증금 + (월세 × 100)입니다. 월세 100만원은 보증금 1억원과 같은 무게로 계산됩니다.
| 보증금 | 월세 | 환산보증금 | 서울 (9억) | 부산 (6억 9,000만) | 그 밖 (3억 7,000만) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 200만원 | 2억 3,000만원 | 이내 | 이내 | 이내 |
| 5,000만원 | 400만원 | 4억 5,000만원 | 이내 | 이내 | 초과 |
| 1억원 | 500만원 | 6억원 | 이내 | 이내 | 초과 |
| 2억원 | 600만원 | 8억원 | 이내 | 초과 | 초과 |
| 1억원 | 900만원 | 10억원 | 초과 | 초과 | 초과 |
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9,000만원 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역·부산 제외), 세종특별자치시, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만원 |
주거용이면 다른 법입니다
상가임대차법은 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차(목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우 포함)에 적용됩니다. 주택이나 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법의 영역이고, 그쪽에는 이런 보증금 기준 자체가 없습니다. 겸용주택이나 생활형 숙박시설처럼 성격이 애매한 건물은 실제 사용 형태로 판단하므로 계약 전 확인이 필요합니다.
100배는 시행령이 정한 비율입니다
법은 보증금 외에 차임이 있으면 ‘대통령령으로 정하는 비율’을 곱해 환산하도록 하고, 시행령이 그 비율을 ‘1분의 100’, 곧 100배로 정했습니다. 차임은 월 단위로 봅니다. 그래서 월세가 두 달치씩 몰려 있거나 선불로 낸 경우에도 월 단위로 환산해 계산합니다.
기준을 넘으면 끝이 아닙니다 — 남는 조항, 빠지는 조항
환산보증금 기준을 넘으면 법이 전부 배제되는 것이 아닙니다. 법은 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 따로 열거하고 있습니다. 이 열거에 들어 있으면 그대로 보호받고, 없으면 적용되지 않습니다.
| 구분 | 조항 | 실무 의미 |
|---|---|---|
| 남는 조항 | 제3조 대항력 등 | 인도와 사업자등록 신청을 하면 다음 날부터 제3자에게 효력 — 건물이 팔려도 임대차가 유지됩니다 |
| 남는 조항 | 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 | 갱신 요구권, 정당한 사유 없는 거절 금지, 전체 10년, 같은 조건 갱신 |
| 남는 조항 | 제10조의2 | 기준 초과 임대차의 갱신에서는 시세를 고려해 차임·보증금 증감을 청구할 수 있음 |
| 남는 조항 | 제10조의3 ~ 제10조의7 | 권리금 정의, 회수기회 보호, 손해배상, 적용 제외, 표준권리금계약서, 평가기준 |
| 남는 조항 | 제10조의8 | 연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 해지 가능 |
| 남는 조항 | 제10조의9 | 임시 특례(2020년 9월 29일부터 6개월간 연체분) — 이미 지난 기간 |
| 남는 조항 | 제11조의2 | 감염병 집합 제한·금지로 폐업하면 임차인이 해지 가능 |
| 남는 조항 | 제19조 | 표준계약서(관리비 부과 항목 포함) |
| 빠지는 조항 | 제5조 제2항 | 확정일자에 따른 우선변제 — 경매에서 다른 채권자보다 먼저 받을 권리 |
| 빠지는 조항 | 제9조 | 1년 미만 계약은 1년으로 보는 규정, 보증금을 받을 때까지 임대차 존속 |
| 빠지는 조항 | 제10조 제4항·제5항 | 통지가 없을 때 1년 자동 갱신, 임차인의 3개월 해지 통고 |
| 빠지는 조항 | 제11조 | 5% 증액 상한 |
| 빠지는 조항 | 제14조 | 소액임차인 최우선변제 |
5% 상한이 사라지는 대신 시세가 들어옵니다
기준을 넘는 상가는 갱신 때 5% 안에서만 올릴 수 있다는 보호를 받지 못합니다. 대신 임대인은 주변 차임과 경제사정을 근거로 시세 수준까지 증액을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 즉 ‘5% 상한이 없으니 무제한’이 아니라, 숫자를 근거로 협상하는 구조가 됩니다.
확정일자가 빠지면 보증금 위험이 커집니다
기준을 넘으면 확정일자를 받아도 경매에서 우선변제를 받지 못하고, 소액임차인 최우선변제도 적용되지 않습니다. 이 구간에서는 계약 전 등기부등본에서 근저당·가압류를 확인하고, 보증금 반환 특약(반환 기한·지연이자)을 계약서에 넣는 것이 사실상 유일한 방어입니다.
계약갱신 — 만료 6개월 전부터 1개월 전, 전체 10년
갱신 요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해야 하고, 그 기간을 벗어나면 그 만기의 갱신요구권은 행사할 수 없습니다.
| 요구 시점 (만료일 기준) | 결과 |
|---|---|
| 7개월 전 이전 | 아직 요구 기간이 아님 — 임대인이 거절해도 문제되지 않음 |
| 6개월 전 ~ 1개월 전 | 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없음 |
| 1개월 전 이후 ~ 만료 | 요구권 행사 불가 |
10년은 최초 계약부터 셉니다
갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 2년 계약을 반복하면 2+2+2+2+2로 다섯 번까지, 2026년 1월 1일 시작이라면 2036년 1월 1일까지가 한계입니다.
| 연도 | 기간 | 누적 |
|---|---|---|
| 2026. 1. 1. | 최초 계약 2년 | 2년 |
| 2028. 1. 1. | 1차 갱신 2년 | 4년 |
| 2030. 1. 1. | 2차 갱신 2년 | 6년 |
| 2032. 1. 1. | 3차 갱신 2년 | 8년 |
| 2034. 1. 1. | 4차 갱신 2년 | 10년 |
| 2036. 1. 1. | 10년 도달 — 이후 갱신요구권 없음 | — |
임대인이 거절할 수 있는 8가지
| 거절 사유 | 확인할 점 |
|---|---|
| 1. 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 현재 연체 중이 아니어도 ‘사실이 있는’ 경우에 해당 |
| 2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | 계약 명의·업종을 속인 경우 |
| 3. 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 | 보상 합의서가 남아 있어야 함 |
| 4. 임대인의 동의 없이 전대한 경우 | 일부 전대도 해당 |
| 5. 고의나 중대한 과실로 건물의 전부·일부를 파손한 경우 | 원상복구 여부와 별개로 판단 |
| 6. 건물의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우 | — |
| 7. 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우 | 계약 시 고지한 계획, 안전사고 우려, 법령에 따른 철거·재건축 중 하나 |
| 8. 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 | 무단 용도변경·영업정지 등 |
통지가 없으면 1년 자동 갱신 — 기준 이하인 경우
임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든 해지 통고를 할 수 있고, 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 기준을 넘는 상가에는 이 규정이 적용되지 않으므로, 갱신 요구를 놓치면 민법상 묵시적 갱신(임대인 통고 6개월·임차인 통고 1개월)으로 넘어갑니다.
임대료 5% 상한 — 1년에 한 번, 청구할 때 금액의 5%
기준 이하 상가는 임대인이 임대료를 올리려 해도 폭이 제한됩니다. 증액 청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다. 그리고 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.
| 현재 | 올릴 수 있는 상한 | 인상 후 |
|---|---|---|
| 월세 200만원 | 10만원 | 월 210만원 (연 120만원 증가) |
| 월세 300만원 | 15만원 | 월 315만원 (연 180만원 증가) |
| 보증금 5,000만원 | 250만원 | 5,250만원 |
| 보증금 1억원 + 월세 400만원 | 각각 5% | 보증금 1억 500만원 · 월 420만원 |
감액 청구에는 상한이 없습니다
조세·공과금 부담이 늘거나 제1급감염병 등으로 경제사정이 변해 차임이 상당하지 않게 되면 임차인도 감액을 청구할 수 있고, 이때는 5%라는 상한이 적용되지 않습니다. 감액된 뒤 임대인이 다시 올릴 때는 감액 전 금액에 이를 때까지 상한을 적용하지 않습니다(제11조 제3항).
갱신에서 일방적으로 올릴 수 있는 폭이 5%입니다
갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임·보증금만 5% 범위에서 조정할 수 있습니다(제10조 제3항). 임차인이 동의한 합의 증액은 별개이므로, 5%를 넘는 인상 요구를 받았다면 ‘동의한 적이 없다’는 점을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
5%를 넘기려는 요구에 대응하는 순서
- 1요구가 갱신인지, 갱신 후 재청구인지 확인1년 안의 재청구는 그 자체로 위법입니다.
- 2산정 근거를 요구주변 차임·공과금·시설 개선 내역 등 무엇을 근거로 5%를 넘겼는지 문서로 받습니다.
- 3통지 시점을 확인갱신 거절·조건 변경 통지는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 이루어져야 효력이 있습니다.
- 4수용 여부를 서면으로 회신묵인하면 동의로 해석될 여지가 있으므로, 이의가 있으면 즉시 문서로 남깁니다.
3기 연체·폐업 해지, 그리고 2026년 5월부터 관리비 내역
나가는 조건도 법이 정합니다. 연체가 어느 정도 쌓이면 임대인이 해지할 수 있고, 폐업한 경우에는 임차인에게 해지권이 생깁니다. 2026년 5월 12일부터는 관리비 내역을 요구할 수 있는 권리가 새로 생겼습니다.
| 제도 | 내용 | 적용 범위 |
|---|---|---|
| 3기 연체 해지 (제10조의8) | 연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있음 | 월 200만원이면 600만원 연체 시점 |
| 갱신 거절 (제10조 제1항 제1호) | 3기 연체 ‘사실이 있는’ 경우 갱신을 거절할 수 있음 | 과거에 한 번이라도 해당하면 문제가 됨 |
| 권리금 보호 예외 (제10조의4 제1항 단서) | 위 사유가 있으면 방해행위가 성립하지 않음 | 권리금 배상 청구 불가 |
| 폐업 해지 (제11조의2) | 집합 제한·금지를 총 3개월 이상 받아 경제사정의 중대한 변동으로 폐업하면 해지 가능 | 통고받은 날부터 3개월 후 효력 |
| 관리비 내역 제공 (제19조의2) | 관리비를 합의해 낸 경우 임차인이 내역 제공을 요청할 수 있고 임대인은 이에 따라야 함 | 2026년 5월 12일 이후 체결·갱신 계약부터 |
3기 연체는 ‘지금’과 ‘과거’를 나눠 봅니다
해지는 지금 연체액이 3기에 달할 때 가능하고, 갱신 거절은 과거에 3기까지 연체한 사실이 있으면 가능합니다. 밀렸던 차임을 나중에 모두 갚았더라도 갱신 거절 사유는 남을 수 있으므로, 한 번이라도 3기에 이르지 않도록 관리하는 것이 안전합니다.
관리비 내역 요구는 2026년 새로 생긴 권리입니다
2025년 11월 11일 개정으로 제19조의2가 신설되어 2026년 5월 12일부터 시행됩니다. 임대차계약에서 관리비를 내기로 합의한 경우 임차인은 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 이에 따라야 합니다. 같은 개정으로 표준계약서에 ‘관리비 부과 항목’이 들어갔습니다. 적용례는 시행 이후 체결하거나 갱신하는 계약부터이므로, 재계약 시점에 내역 제공 조항을 넣는 것이 좋습니다.
해지 통고는 내용증명으로, 효력은 3개월 뒤
폐업 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 그 3개월분의 차임과 관리비는 임차인 부담으로 남습니다. 해지 통고와 함께 반환 기한·원상복구 범위·보증금 정산 방법을 문서로 합의해 두면 분쟁이 줄어듭니다.
계약 전·갱신 전 10분 점검표
상가 계약에서 손해는 대부분 숫자를 계산하지 않아서 생깁니다. 서명 전에 아래 여섯 줄만 확인해도 대부분의 사고를 막을 수 있습니다.
| 점검 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 환산보증금 | 보증금 + (월세 × 100)을 직접 계산해 지역 기준과 비교 |
| 지역 기준 | 서울 9억 / 과밀억역·부산 6억 9,000만 / 광역시·세종 등 5억 4,000만 / 그 밖 3억 7,000만원 |
| 등기부등본 | 근저당·가압류·소유자 변동 확인 — 기준 초과면 우선변제가 없어 특히 중요 |
| 건축물대장·용도 | 영업하고자 하는 업종이 허용되는 용도인지, 위반건축물 표기가 있는지 |
| 대항력 요건 | 인도 + 사업자등록 신청 — 다음 날부터 제3자에게 효력 |
| 확정일자 | 기준 이하면 세무서에서 확정일자(우선변제). 기준 초과면 효력 없음을 전제로 특약 준비 |
| 갱신 요구 기한 | 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 — 달력에 미리 표시 |
| 관리비 | 부과 항목과 내역 제공 조항을 계약서에 기재 (2026년 5월 이후 계약부터 요구권) |
| 권리금 | 금액·지급 시기·회수 조건을 표준권리금계약서로 작성 |
- 1계약 전 환산보증금과 지역 기준을 계산이 한 줄로 법 적용 범위의 절반이 결정됩니다.
- 2등기부등본·건축물대장을 떼어 확인보증금 위험과 업종 허용 여부를 동시에 봅니다.
- 3인도와 사업자등록으로 대항력 확보사업자등록은 개업 준비와 동시에 처리합니다.
- 4갱신 요구 기한을 달력에 등록만료 6개월 전 첫날에 요구 내용증명을 준비합니다.
- 5퇴거·원상복구·보증금 반환 특약을 서면으로구두 약속은 분쟁에서 힘이 없습니다.
상가 계약과 정산을 서류로 남기려면
자주 묻는 질문
환산보증금이 기준을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?
그렇지 않습니다. 대항력(제3조), 계약갱신요구권과 전체 10년(제10조 제1항~제3항 본문), 권리금 회수기회 보호(제10조의3~제10조의7), 3기 연체 해지(제10조의8), 폐업 해지(제11조의2)는 그대로 적용됩니다. 빠지는 것은 확정일자 우선변제, 5% 증액 상한, 1년 자동 갱신, 소액임차인 최우선변제입니다.
보증금을 낮추고 월세를 올리면 유리한가요?
환산보증금은 월세에 100을 곱해 더하므로 반대입니다. 보증금 1억원을 낮추고 월세를 100만원 올리면 환산보증금은 그대로이고, 월세를 200만원 올리면 오히려 1억원 늘어납니다. 월세가 높은 계약은 법 적용 범위 밖으로 밀려날 수 있습니다.
갱신 요구 시기를 놓쳤습니다. 방법이 없나요?
기준 이하 상가라면 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지 거절·조건 변경 통지를 하지 않은 경우 1년 자동 갱신이 성립할 수 있습니다. 기준을 넘는 상가는 그 규정이 없어 민법상 묵시적 갱신으로 처리되고, 임대인은 6개월·임차인은 1개월의 통고 기간이 적용됩니다.
5% 상한은 기준을 넘는 상가에도 적용되나요?
적용되지 않습니다. 법 제2조 제3항의 열거에 제11조가 없기 때문입니다. 대신 제10조의2에 따라 주변 차임과 경제사정을 고려한 증감 청구가 가능하므로, 5% 대신 근거 자료로 다투는 구조가 됩니다.
임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 달라고 합니다.
임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 것은 금지행위입니다(제10조의4 제1항 제1호). 이 때문에 권리금을 받지 못했다면 임대차 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하려던 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.
3기 연체하면 바로 나가야 하나요?
해지권이 생기는 것이지 자동으로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인의 해지 통고가 있어야 하고, 통고 후에도 정산할 시간이 필요합니다. 다만 갱신 거절 사유는 ‘과거에 3기까지 연체한 사실’만으로도 성립할 수 있으므로, 한 번이라도 그 선을 넘지 않는 것이 중요합니다.
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이 글은 2026년 11월 15일 확인한 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 2026년 5월 12일 시행)과 같은 법 시행령을 정리한 것입니다. 환산보증금 기준과 소액임차인 기준은 서로 다른 금액이므로 혼동하지 않아야 하고, 건물의 실제 사용 형태와 계약 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 개별 분쟁은 계약서 원문과 등기부등본을 가지고 변호사 등 전문가의 확인을 권장합니다.
준규마켓 · 더스탠다드랩 (709-12-02980) · 대표 김준규 · 통신판매업 신고 2025-부산사하-0262 · 부산광역시 사하구 사하로 157 (삼풍아파트) B동 307호 · 문의 070-8095-2910. 이 페이지에서는 결제를 받지 않으며, 상품 구매는 카탈로그에서 확인할 수 있는 스마트스토어에서만 이루어집니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·노무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 최신 법령과 해당 분야 전문가(세무사·노무사·변호사·건축사)의 확인을 권장합니다.
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