임대료 250만원이면 월매출 얼마여야 본전인가
임대료는 매출이 0이어도 나가는 돈입니다. 그래서 창업 전에 가장 먼저 보는 숫자가 임대료 비중과 손익분기 일매출입니다. 고정비와 공헌이익률로 본전 매출·필요 손님 수를 계산하고, 매출이 20% 줄었을 때 버틸 수 있는지까지 확인하는 순서를 정리했습니다.
목차
고정비와 변동비를 나누는 것부터
손익분기점 계산은 비용을 두 종류로 나누는 데서 시작합니다. 팔지 않아도 나가는 돈이 고정비, 팔수록 늘어나는 돈이 변동비입니다.
| 구분 | 항목 | 월 250만원 임대료 매장 예시 |
|---|---|---|
| 고정비 | 임대료(관리비 포함), 인건비(본인 포함), 전기·가스·수도·통신, 보험, 기장료, 구독, 소모품 | 730만원 |
| 변동비 | 재료·상품 원가, 카드·배달앱 수수료, 포장비, 판매 수수료 | 매출의 40% |
| 공헌이익률 | 1 − (원가율 + 변동비율) | 60% |
| 손익분기 월매출 | 고정비 ÷ 공헌이익률 | 730만 ÷ 0.6 = 1,216만 6,667원 |
본인 인건비를 빼면 계산이 거짓말을 합니다
사장님 월급을 비용에서 빼면 매출이 '본전'처럼 보이지만, 실제로는 일한 값도 못 받는 구조입니다. 최소한 다른 곳에서 받을 수 있는 월급(기회비용)을 인건비에 넣으세요. 300만원을 빼고 계산하면 손익분기 매출이 500만원 낮게 나옵니다.
대출 상환액, 감가상각, 권리금 회수, 세금은 이 계산에 들어 있지 않습니다. 대출이 있으면 기타 고정비에 더해 보수적으로 잡고, 권리금은 회수 기간(보통 3~5년)으로 나눠 월 비용처럼 따로 관리합니다.
임대료 비중 10~15%는 어디서 나온 숫자인가
외식·카페 업계에서 통용되는 참고 기준은 월매출의 10~15% 이내입니다. 법정 기준은 아니고, 업종·객단가·회전율에 따라 달라집니다. 이 범위가 나온 이유는 세 비용의 합이 매출의 대부분을 차지하기 때문입니다.
| 항목 | 통용 기준(참고) | 넘으면 생기는 일 |
|---|---|---|
| 임대료 비중 | 매출의 10~15% (15% 초과 시 재검토) | 매출이 조금만 줄어도 적자로 전환 |
| 인건비 비중 | 매출의 20~30% | 인력 효율 저하, 인상 여력 없음 |
| 재료·상품 원가율 | 외식 30~40% · 카페 30~35% · 소매 50~70% | 판매량을 늘려도 남는 돈이 없음 |
| 프라임코스트 | 재료 + 인건비 + 임대료 합계 75% 이내 | 고정비·변동비를 함께 줄여야 하는 구간 |
| 영업이익률 | 10~20% (업종·규모 편차 큼) | 재투자·비상금이 남지 않음 |
3일 법칙
월 임대료를 사흘 매출로 낼 수 있으면 안정 구간으로 봅니다. 임대료 ÷ 월매출이 약 10%가 되는 지점입니다.
| 월 임대료 | 필요 일매출 | 필요 월매출(26일) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 150만원 | 50만원 | 1,300만원 | 임대료 비중 11.5% |
| 200만원 | 66만 7,000원 | 1,733만원 | 임대료 비중 11.5% |
| 250만원 | 83만 3,000원 | 2,167만원 | 임대료 비중 11.5% |
| 300만원 | 100만원 | 2,600만원 | 임대료 비중 11.5% |
임대료가 높다는 것은 유동인구를 사는 것
높은 임대료를 정당화하는 것은 입지의 인구가 실제 매출로 바뀌는 비율(객단가 × 회전)입니다. 같은 250만원이라도 하루 39명이 오는 자리와 80명이 오는 자리는 다른 결정입니다. 계약 전에 같은 상권의 유사 업종 매출을 확인하세요.
본전 매출과 필요 손님 수 — 기본 예시
임대료 250만원(관리비 포함), 인건비 400만원, 기타 고정비 80만원, 원가율 35%, 변동비율 5%, 월 영업일 26일인 매장을 계산해 봅니다.
| 항목 | 값 | 계산 |
|---|---|---|
| 월 고정비 | 730만원 | 250 + 400 + 80 |
| 공헌이익률 | 60% | 1 − (35% + 5%) |
| 손익분기 월매출 | 1,216만 6,667원 | 730만 ÷ 0.6 |
| 손익분기 일매출 | 46만 7,949원 | 1,216만 6,667 ÷ 26일 |
| 필요 손님 수 | 39명 | 467,949 ÷ 객단가 12,000원 |
예상 매출이 1,500만원이라면 계산은 이렇게 이어집니다.
| 지표 | 값 | 해석 |
|---|---|---|
| 임대료 비중 | 16.7% | 통용 기준(10~15%)을 넘음 — 재검토 구간 |
| 인건비 비중 | 26.7% | 기준(20~30%) 안이지만 상단 |
| 프라임코스트 | 78.3% | 75% 초과 — 세 비용이 이미 매출의 4분의 3 |
| 영업이익 | 170만원(11.3%) | 기준(10~20%) 하단 |
| 손익분기 대비 여유 | ＋283만 3,333원(＋23.3%) | 매출이 23% 넘게 줄면 적자 |
이 매장의 실제 리스크
임대료 비중 16.7%는 매출이 10%만 줄어도 18.5%가 됩니다. 매출이 흔들리는 시기에 가장 먼저 압박이 오는 항목이 임대료입니다. 계약 갱신 전이라면 매출 연동 임대(매출의 일정 % + 최소 보장)나 계단식 인상 조건을 협상할 여지가 있는지 확인하세요.
매출이 20% 줄면 어떻게 되나
손익분기점 하나만 보면 안 됩니다. 매출이 흔들릴 때 고정비는 그대로이므로 영업이익은 훨씬 큰 폭으로 변합니다. 위 매장(고정비 730만원, 공헌이익률 60%)으로 세 가지 시나리오를 봅니다.
| 시나리오 | 월매출 | 공헌이익 | 영업이익 | 임대료 비중 |
|---|---|---|---|---|
| −20% | 1,200만원 | 720만원 | −10만원 | 20.8% |
| 예상대로 | 1,500만원 | 900만원 | ＋170만원 | 16.7% |
| ＋20% | 1,800만원 | 1,080만원 | ＋350만원 | 13.9% |
그래서 창업 전 판단 기준은 이렇게 잡는 편이 안전합니다. 매출이 20% 줄어도 임대료 비중이 20%를 넘지 않는가, 그때 영업이익이 0 이상인가. 두 조건을 만족하지 못하면 보증금·권리금을 늘리기 전에 임대 조건이나 평수를 다시 봐야 합니다.
배달 비중이 높은 매장은 변동비가 다릅니다
배달앱 중개·결제 수수료와 포장비가 붙어 변동비율이 5%에서 18%로 올라가면 공헌이익률이 49%로 떨어집니다. 같은 매출에서 손익분기점이 1,216만원에서 1,326만원으로 110만원 올라갑니다. 배달 매출이 30%만 되어도 계산을 다시 해야 합니다.
매장 세 곳의 계산 결과
① 소규모 카페 — 임대료 150만원
| 입력 | 결과 |
|---|---|
| 임대료 150만 · 인건비 300만 · 기타 60만 · 원가율 30% · 변동비 5% · 예상 매출 1,000만 | 고정비 510만원 · 공헌이익률 65% · 손익분기 월 784만 6,154원 |
| 임대료 비중 / 영업이익 | 15.0% / 140만원(14.0%) |
| 해석 | 손익분기보다 예상 매출이 27.5% 높음 — 여유는 있지만 임대료 비중은 기준 상단 |
② 배달 비중이 높은 매장 — 임대료 200만원
| 입력 | 결과 |
|---|---|
| 임대료 200만 · 인건비 350만 · 기타 100만 · 원가율 33% · 변동비 18%(카드+배달) · 28일 · 예상 2,000만 | 고정비 650만원 · 공헌이익률 49% · 손익분기 월 1,326만 5,306원 |
| 손익분기 일매출 / 영업이익 | 47만 3,761원 / 330만원(16.5%) |
| 해석 | 매출 2,000만원이면 안정적이지만, 손익분기까지 여유가 674만원뿐 — 배달 프로모션 비용이 늘면 바로 압박 |
③ 목표 이익을 남기려면
본전이 아니라 세전 300만원을 남기려면 고정비에 목표 이익을 더해 다시 나눕니다.
| 항목 | 값 | 계산 |
|---|---|---|
| 필요 월매출 | 1,716만 6,667원 | (730만 + 300만) ÷ 0.6 |
| 필요 일매출 | 66만 256원 | ÷ 26일 |
| 필요 손님 수 | 56명 | ÷ 객단가 12,000원 |
| 예상 매출 1,500만원 기준 | 216만원 모자람 | 1,716만 6,667 − 1,500만 |
계약 전에 확인할 것 — 임대료 말고도 돈이 나갑니다
월 임대료만 보고 계약하면 예상하지 못한 비용이 붙습니다. 계약서에 적힌 숫자를 이 순서로 확인하세요.
| 항목 | 확인할 것 | 영향 |
|---|---|---|
| 관리비 | 월 임대료에 포함인지 별도인지, 냉난방·수도 포함 여부 | 계산에서는 관리비 포함 금액으로 고정비에 넣습니다 |
| 부가세 | 임대료가 부가세 포함인지 별도인지 | 별도면 월 250만원이 275만원이 됩니다 |
| 인상 조건 | 갱신 시 인상률·주기 (상가건물 임대차보호법 적용 구간은 연 5% 초과 청구 불가) | 5년 계약에서 누적 20~30% 차이 |
| 보증금·권리금 | 회수 가능성, 반환 조건, 대출 이자 | 보증금 1억원 대출이면 월 이자 40~50만원 |
| 원상복구 | 복구 범위·면제 조건 | 퇴거 시 수백만원 |
| 계약 기간 | 1년 미만이면 갱신 거절 위험 | 투자 회수 기간 확보 |
| 영업 제한 | 동일 건물 내 경쟁 업종 제한 | 객단가·회전 하락 |
상가건물 임대차보호법의 5% 규정
환산보증금이 지역별 기준 이하인 상가에 적용됩니다. 적용 대상이면 임대인이 1년 안에 5%를 넘는 차임 인상을 청구할 수 없고, 계약 갱신 요구권(최초 10년)도 함께 적용됩니다. 환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산하며, 기준 금액은 지역에 따라 다릅니다.
계약서에 서명하기 전에 위 표의 7개 항목을 모두 숫자로 적어 총 월 비용을 만들어 두세요. 그 숫자가 손익분기 계산의 고정비입니다. 임대료 250만원이 실제로 320만원이면 손익분기 매출은 1,216만원에서 1,333만원으로 올라갑니다.
매달 10분 점검
| 시점 | 할 일 | 왜 |
|---|---|---|
| 매월 1일 | 지난달 매출·카드 수수료·배달 수수료 실측값으로 변동비율 갱신 | 플랫폼 요율·배달 비중이 바뀌면 변동비율이 1~3%p 움직입니다 |
| 매월 1일 | 고정비 변동 반영(전기·가스 요금, 인건비 인상) | 여름·겨울 공과금은 월 20~40만원 차이 |
| 분기 1회 | 객단가·회전율로 필요 손님 수 재계산 | 객단가가 오르면 필요 인원이 줄어 인건비 여력이 생깁니다 |
| 반기 1회 | 임대차 계약 조건·관리비 고지서 대조 | 관리비 인상은 임대료 인상과 같은 효과 |
매일 마감과 월 손익을 엑셀로 자동 계산하려면
자주 묻는 질문
임대료는 매출의 몇 %가 적당한가요?
외식·카페 업계에서는 월매출의 10~15% 이내를 참고 기준으로 봅니다. 15%를 넘으면 매출이 조금만 줄어도 적자로 돌아서기 쉽습니다. 객단가가 높고 회전이 빠른 업종은 조금 더 감당할 수 있고, 배달 비중이 높아 변동비가 큰 매장은 더 보수적으로 잡아야 합니다.
본인 인건비도 비용에 넣어야 하나요?
넣어야 합니다. 본인 월급을 빼면 매출이 본전처럼 보이지만 실제로는 일한 값도 못 받는 구조입니다. 최소한 다른 곳에서 받을 수 있는 월급(기회비용)을 인건비에 넣고 계산하세요. 300만원을 빼면 손익분기 매출이 500만원 낮게 나옵니다.
손익분기점을 넘으면 남는 건가요?
넘는 순간부터 매출 1원당 공헌이익률만큼 이익이 쌓입니다. 다만 손익분기점은 본전일 뿐이고, 대출 상환·감가상각·권리금 회수·세금은 들어 있지 않습니다. 목표 이익을 정해 그만큼의 매출을 따로 계산해 두는 편이 안전합니다.
배달 매출이 많으면 계산이 달라지나요?
달라집니다. 배달은 중개·결제 수수료와 포장비가 붙어 변동비율이 올라가고, 그만큼 공헌이익률이 떨어져 같은 매출에서 손익분기점이 올라갑니다. 배달 비중이 30%만 되어도 계산을 다시 해야 합니다.
하루에 손님이 몇 명 와야 하나요?
손익분기 일매출을 평균 객단가로 나눈 값입니다. 임대료 250만·고정비 730만·공헌이익률 60%인 매장이면 일매출 46만 7,949원, 객단가 12,000원이면 39명입니다. 실제로는 요일별 편차가 있으므로 주말 60명·평일 25명처럼 나눠서 봐야 합니다.
매출이 줄면 무엇부터 줄이나요?
고정비가 아니라 변동비입니다. 원가율·배달 수수료·포장비가 먼저 줄고, 그다음이 인건비(근무 시간 조정)입니다. 임대료는 계약 조건이라 마지막 수단이므로, 계약 전에 매출 20% 감소 시나리오를 반드시 확인해야 합니다.
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이 글은 업종별 통용 기준과 2026년 11월 15일 확인한 법령을 정리한 참고 자료이며, 창업·임대차 자문이 아닙니다. 임대료 비중·프라임코스트·원가율 범위는 법정 기준이 아니라 실무 참고값이고, 상가건물 임대차보호법 적용 여부는 환산보증금과 지역 기준에 따라 달라집니다. 계약 전에 공인중개사·세무사·건축사 등 전문가 확인을 권장합니다.
준규마켓 · 더스탠다드랩 (709-12-02980) · 대표 김준규 · 통신판매업 신고 2025-부산사하-0262 · 부산광역시 사하구 사하로 157 (삼풍아파트) B동 307호 · 문의 070-8095-2910. 이 페이지에서는 결제를 받지 않으며, 상품 구매는 카탈로그에서 확인할 수 있는 스마트스토어에서만 이루어집니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률·세무·노무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 최신 법령과 해당 분야 전문가(세무사·노무사·변호사·건축사)의 확인을 권장합니다.
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